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中介楼市!楼市进入“箱型整理”期

导读:本文是一篇中介楼市论文范文,可作为选题参考。

上海楼市僵持中介悄然关门 视频 : 口水楼市 中介 1、★利好调整助力楼市平稳2、★楼市“组合拳”新政出台重大利好还是精心炒作?3、★年前楼市八大趋势预测4、★e租宝最新新闻:非法集资500亿 揭秘网络庞氏骗局

楼市正进入“箱形整理”期,房价会在某一价格区间上下波动,到了一定阶段,所有平台整理之后,就会再上一个新台阶.

文 本刊记者 蔡静霞

熬得过上半年,下半年怎么熬?这是深度调控下,房地产企业的一个真实写照;观望了半年,下半年是该买房还是该卖房?这是消费者在看不懂楼市时,纠结心态的真实表露;重重压力下,楼市泡沫会破裂吗?中国楼市会崩盘吗?这是对房价过快上涨心存担忧的百姓一直追问的话题.

“楼市正进入“箱形整理”期,到了一定阶段,所有平台整理之后,就会再上一个新台阶.”合富辉煌集团副总经理谢宇晗在接受本刊记者采访时表示,中国楼市不会崩盘,开发商资金链也不会断裂,那些资金压力实在大,而又货量庞大的企业会随时调整销售策略的,至于消费者,该买房还是该卖房?关键在你是否看好后市.

下半年楼市竞争压力大

《房地产导刊》五一假期后到今年年底,广州十区新推货量约3.9万套,较五一假期前实际新推货量约1.3万套有明显增加,加上5月初2.8万套存量,五一后至年底,十区将有6.7万套总货量入市,这是否会对房地产市场的价格松动造成一定的正面影响?

谢宇晗:事实上,今年五月份的楼市在成交量上比去年同期还好.在房价上,鉴于调控会有几个月的消化期,短期内降价的楼盘极少.

但下半年随着中心区新货的入市,市场竞争会更加激烈,而近期成交量的萎缩也使得开发商资金回笼速度减慢,所以价格是否松动,要看开发商是否“差钱”,那些资金紧张的部分中小企业或率先降价,以价换量.还有一些大型房企特别是上市公司为了“漂亮”的年报,也会调整房价.当价格下降的空间已经在消费者预期的空间时,消费者就会毫不犹豫地入市了.

《房地产导刊》:房企过高的负债以及信贷收缩性警示引起业内对于开发商资金链的担忧,您认为房企的资金链紧张吗?会不会有断裂的危险?

谢宇晗:中国社科院金融研究所研究员易宪容近日表示,开发商资金链撑80年也不会断.事实上,房地产无论如何都是个高利润行业,贷款不会出现问题的,当在国内贷不到款的时候,可以海外融资,或者通过其他的方法融资.

买房OR卖房?关键看后市

《房地产导刊》在通货膨胀持续走高,限购又限贷的背景下,消费者是该买房还是该卖房?这是许多人一直纠结的问题.

谢宇晗:是买还是卖?时时刻刻都有人纠结,关键在你看不看好后市,套用股市的一句话叫“虚空实多”,现在看空了的都是比较虚的,真正还是看多的.在我看来,中国房地产市场波动都是在政策影响之下的,从长远来看,中国房地产一二十年内都会有很好的发展空间的.

《房地产导刊》一些人担忧中国的楼市会崩盘,您怎么看?

谢宇晗:房地产真正崩盘时候的标志是房价暴跌,每个炒家都把持不住了,就像股市,股票一跌下来,几秒种杀价,得往下跳多少?但这时你就走不掉了.

《房地产导刊》但如何预测这个临界点?

谢宇晗:关键看政府的态度,政府关心的是经济基础、国计民生.国家既要保持经济平稳较快发展,又要关注民生民情.其实中国政府也很纠结,房价过快上涨,民众怨声载道,如果任由房地产业按照市场规律行走,该崩就崩.就不用去控制了,但现在关键是 怕房地产崩盘,才不断地进行调控,就是为了预防经济的大起大落,但是 越保护的好,有些人越有恃无恐,他们觉得政府会帮我们保护好这个市场的.

所以,房地产量变是否到质变的临界点,在于经济增长积累的巨大能量,是否能消化这些高价房.经济若无泡沫,就会一潭死水

《房地产导刊》在限购之下,许多人把目光投入了商业地产,商业地产*火了*,而密集地开发商业地产,会否过剩?您认为中国的房地产有没有泡沫?

谢宇晗:就商业地产而言,发达城市的需求量大,但我们看到,二三线城市商用物业价格也卖得很贵,我认为一个原因是限购,另一个原因是政府主导.

其实我国的商业规模是超大的,把几十年之后的商业规划全部透支出来了,包括整个住宅,其实都不是实际的需求量.

现在无论是商业地产还是住宅,大部分都是投资需求,肯定有泡沫.这种泡沫就像在一个很平静的水面,当上边有船高速行驶的时候,速度越快,水花越大.中国的经济发展速度决定了“浪花”肯定会大一点.新兴市场都是如此,印度、巴西等金砖五国莫不如此.

有泡沫是正常的,经济如果没有泡沫就不存在了,是一潭死水了,没有泡沫就没有资金流入,哪里来的动力?无非泡沫度的大与小,经济发展速度快的国家或阶段,泡沫就会大些.

楼市正进入“箱形整理”期

《房地产导刊》今天的置业驱动力在哪里?房价上涨之因是人们的心理预期(只要经济持续快速发展,房价就会是只涨不跌的)还是人们手里的钱越来越多了呢?

谢宇晗:是货币超发制造了房价上涨的动力.2008年美国金融海啸,房地产都快死掉了,那时候房价最容易降了.但结果是中国政府一撒手,先把4万亿抛出来了,“铁、公、基”等投资一启动,带动了各行各业、大型项目的发展,就业有了,信心恢复了,消费力也就有了.

《房地产导刊》超发的货币如何回收,又如何影响中国的房地产市场?楼市将走向何方?

谢宇晗:如今大型金融机构的存款准备金率将已提升到21.5%的新高,就是为了回收流动性,周小川说存款准备金率调整没有上限,料下半年的调整仍将继续.

超发的货币最后一定是靠资产来蒸发的,而房地产做为资产的一部分,肯定有一天会贬值,但不是在现在这个时候,如若现在房价降20%,一定有很多人疯抢入市.

如今的房价可能是一个相对的高位,股市上将这样的阶段叫“箱形整理”期,房价会在某一价格区间上下波动,到了一定阶段,所有平台整理之后再上一个新台阶.

新闻 何谓“箱形整理”?

箱形整理亦称为矩形整理,多用于股市.股价在某一价格区间上下移动,移动之轨道由两条平行于横轴之平行线所界定,其形状就像几何图形的矩形或长方形,也可说是箱形.箱彤整理形态通常出现在股价上升走势或下跌走势之初期或中期,若箱形出现在股价上升走势或下跌走势之末期,往往形成反转形态,而非整理形态.

二手房市场生“变局”

小中介苦苦支撑 大中介逆市扩张

在限购、限贷、存款准备金率提高、CPI创新高等综合因素的作用之下,二手楼市成交惨淡,二手中介“洗牌”在所难免.

文 本刊记者 钟恺琳

刚刚过去的端午节小长假并没有给二手市场带来一个小黄金周.据网签数据显示,成交量同比去年有所下降.房地产专家指出,多次政策调整后,二手税费较重,降低了二手住宅的流通率,与一手相比已没有什么价格优势,这在增城、花都、番禺等地区表现得尤为突出.

面对淡市,房产中介“ 两重天”:一方面有奋战一线3年多的高级物业顾问考虑转行,也有顶不住压力现“关门潮”的小中介,更有苦苦挣扎在近乎“零交易”窘境中的门店等.另一方面,有大中介在逆市中“企硬”,纷纷表示“招兵买马,实施扩张之道.

“盘少客少”是二手市场硬伤

在限购、限贷、存款准备金率提高、CPI创新高等综合因素的作用之下,6月广州市二手楼市成交继续惨淡.记者通过采访了解到,二手房产中介门店的看楼客不断减少.同时也出现盘源减少的情况,据合富置业数据显示,6月1日—12日新增放盘量仅是5月同期的七成.在各种不利好因素的冲击之下,二手楼市成交平淡已是不争的事实,主要体现在看楼客量普遍有所下降,而放售盘源则呈现区域性不平衡.

楼市怪象:售楼处“无房可卖” 中介处“房源多多” -- 台州网络电视台 -- 随时随地看台州 -- 视频时长:08:56 楼市怪象:售楼处“无房可卖” 中介处“房源多多” -- 台州网络电视台 -- 随时随地看台州 -- 播放:24246次 评论:7023人

业内普遍认为,客源减少,适合首次置业者的盘源供应紧缺, 已然成为目前二手市场的两大硬伤.

广州锦城花园旁边的梅花路,是区内有名的二手中介一条街,云集了合富、中原、满堂红等十几家大小中介行门店,周边的锦城花园、东风广场以及东山雅筑等名盘的业主,—般都会将手上物业委托到这里放售.由于位处中心城区核心位置、学位房等因素,这里的房价可谓一直“居高不下”-房改楼梯楼均价在2万/平方米,二手电梯洋房均价在2.6万/平方米以上.

“这个区域的房子几乎都是二手房了,但总价很高,动辄200、300万,一般都是改善型用户的首选,可是调控以后,这种类型的房子受到的冲击最大.”某中介锦城分行的资深置业顾问告诉记者,07年入行的他,曾经有一段时间是月入3、4万. “当时一个月成交几套不难,现在一个月看房的人数,跟以前一个比较旺的周末差不多.”他坦言,现在的业绩都基本靠租单维持. “刚入行的新手会比较迷茫,基本都只靠拿底薪.有些甚至是连续几个月只拿底薪.”

小中介为生存自降佣金

在中山一路杨箕站D出口的地铺,一家地产公司拉闸谢客,数周前,天河区体育东横街的南雅苑附近,同样有两家小中介关门,贴着“招租”牌子.越秀区三育路上的一家中介公司,也关门大吉了.

没有关门的小中介也是在苦苦支撑.G小姐是一家小中介的老板,她跟记者算了一笔账:一家地铺,40平方米月租金要近2万元,加上5个经纪的工资,底薪就花掉近万元,还有水电煤气,一个月的成本就要四、五万元,但现在市场淡静,只能靠做租单维持.

回忆起在市道最好的2007年,G小姐感叹“当时一个月成交三四套不是问题,一套房佣金甚至可以赚上两万多元.每个月净赚三四万没问题.”她告诉记者,相比2007年,现在房子的总价高了不少,但是他们的佣金没有提高过,甚至是缩水的. “没有办法,竞争太激烈了,只能在佣金上打‘价格战’了.”

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无独有偶,另一家小中介的置业顾问也向记者透露,现在往往是为了抢生意,自动降佣是非常平常的事,佣金降到2个点甚至1个点. “有单总比没有好”他无奈地说.

大中介逆市扩张忙

记者从多家大中介行获悉,广州几大中介反倒是在”逆市”中继续扩大规模,今年第一季度,满堂红、中原地产两大中介新开了50多家分店.

“虽然今年政府对楼市调控持续收紧,但早在今年年初,我们就已经拟定2011年为市场扩张年,计划分行突破300间.”中原地产相关负责人表示,在限购令出台前,中原已经新增分行十余间.而在限购令出台后,虽然二手市场充满各种不明朗的因素,市场成交气氛减弱,但仍无碍中原扩张的步伐.到5月底中原已经新增分行数十间.截至5月中下旬,中原在广州市内分行布点已经超过250间,为了开拓二手业务,给前线同事更大的发展空间,中原还将版图开拓至佛山领域,实现逆市再扩张.

“市道不好的时候正是扩张的好时机,因为这时候顶手费低”,满堂红相关负责人表示, “今年以来公司就开了20多家分店,有一部分是从小中介处顶手过来的.”他认为,大中介逆势扩张,除了资金雄厚的原因外,还因为大中介网点多,客源、盘源都要比小中介多,而且小中介业务范围狭窄.

有业内分析人士认为,6月底或出现更严重的中介关门潮,不过出现大萧条的可能性不大, “毕竟现在市道还是比2008年好,当时每个月只有30万平方米左右的成交量,但现在依然有40多万平方米的成交量.二手的空间还是很大,特别是市中心,基本都是二手成交.大行逆市扩张也是看好后市的表现.”

二手中介逆市生存之道

任何行业都有高低起伏,面对现实中市场的淡静与僵持,二手中介应该如何生存?

某中介公司相关负责人总结了以下经验:第一,在盈利下扩张.对于有实力的中介而言,逆市是很好的扩张机会,可以尽量以低价获取好的门店.但必须注意量力而行,在保持一定盈利水平下适当扩张是上策.第二,做好一、二手及工商联动.可以看到,华南区域整体市场成交量虽然没有进一步萎缩,但依然处于较低的水平.5月份一手有放量的迹象,深圳广州等城市的成交量也有回升.业绩出色的中介公司都是懂得带客成交一手热卖盘及工商铺业务.

另外,资深的置业顾问教路,在逆市中,业务员要注意充分挖掘利用市场上现有的各种具有购买资格的客户,引导其多重需求,协助客户保障其资金安全,降低通胀风险.提供纯住、商住、写字楼、商铺多种产品供客户选择.此刻,房屋中介公司更像房屋超市,尤其要做好客户的理财专家,帮助客户规避金融风险.

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