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项目城市!碧桂园,快速去库存是王道

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如果说广州碧桂园价格下调,主要因为增城在4月初实施了单盘限价,那么南京如此巨量的房源一次性入市,则是碧桂园今年代表性策略的体现:货量足,快速推,适当让利.

文 本刊记者 钟恺琳

在一次年度报告会上,金地董事长凌克直抒2011年楼市降价急先锋非碧桂园莫属.

继五一广州碧桂园三盘降价促销后,5月8日,南京句容碧桂园·凤凰城也一次性推出共计4253套房源进行认筹,均价6000元/平方米,约为南京市区房价的一半.

大型地产商经由2009-2010年的牛市而增加的土地储备,正在逐渐转化为可售存货,其推货压力都在加大.碧桂园如此密集的大范围促销,显示其正努力提高资产周转率及资金回笼水平, 为王;而联系碧桂园去年至今数次的发债融资,令碧桂园调整财务结构、重构资金链的意图也愈发明显.

另类的拿地模式

为什么碧桂园总能够做到为市场提供低价格却仍然具有相当品质的大众化产品呢?这就不能不把目光转向其拿地模式和成本控制理念了.对碧桂园模式略有了解后会发现,与多数房企注重一二线城市的战略不同的是,碧桂园其实是一家通过在二三四线城市 大规模开发的行业“异类”.

从杨国强先生此前对于项目选择的一番解释中可以看出,碧桂园对于土地选择有着明确的判断:“有快速路与城市连接,20多分钟就可以到达市中心,风景优美,空气又好,建造一个配套齐全、自成体系的大社区,房价远低于市中心,让每个人都能在这里享受幸福生活.”不难发现,无论在广州、南京还是安徽和县,纵观碧桂园的项目选址,都有着跨市甚至跨省吸引大城市人口向中小城市移居的导向.

另一方面,碧桂园在所进入的二三四线城镇中,一般都是最早进入该地区的大型房企(在广东个别地方甚至深入到镇一级),这样的市场多数还是没有大型开发商涉足的“处女地”.碧桂园往往需要在前期投入大量资金进行市政配套建设,这种配套往往不但要满足未来业主的生活需求,还要弥补所在区域公共设施的不足——所以碧桂园很多项目都有商业广场、五星级酒店乃至学校、交通枢纽.

碧桂园一直追求的显然不是那种“高地价——高房价”获利路径,而是试图将欠发达地区的土地“变废为宝”,让这些有山林野趣的“荒地”成为城里人远离喧嚣和污染的宜居之地.

货量足,快速推,适当让利

2011年,一纸“限购令”,使部分投资者蜂拥转向二三线城市,这使此前因囤地二三线城市备受质疑的碧桂园,迎来了绝好的机遇.2011年一季度,碧桂园合同销售金额约93亿元,合同销售建筑面积约144万平方米,同比分别增长约45%、26%.刚过去的五一假期,碧桂园全国销售额达30亿元.

但广东省的项目仍是碧桂园业绩的重要来源.2011年上半年,碧桂园推出4个新盘,其中3个位于广东:碧桂园城市花园(佛山禅城)、封开碧桂园 (肇庆封开)、碧桂园·清泉城(清远佛冈).位于广东惠东县的碧桂园·十里银滩,作为碧桂园首个大型综合性滨海度假项目,包括连排别墅、双拼别墅、酒店式公寓以及洋房,总建筑面积达70万平方米,将于今年7月入市.该项目已启动全国百城联动营销计划.

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进入二季度,碧桂园旗下39个在售项目陆续有新货推出,其中广东占据17个,广州有3个项目,其他均分布于二、三线城市.截至2011年3月31日,碧桂园已取得国有土地使用权证(含权益)的可建建筑面积约为4873万平方米,仍然以广东为大本营,49%新增土储分布于广东.2011年第一季度内新购土地预计可建建筑面积(含权益)共约490万平方米,总价约34亿元,分别位于广东省的清远清城,东莞塘厦、广州番禺,安徽省的滁州来安,以及江苏省的镇江句容.

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进入5月,碧桂园展开了广东省内外多个大盘的降价推货之旅.

5月1日,碧桂园广州凤凰城推出千套房源,均价约7000元/平方米,较上一期的8000-9000元/平方米总体下降约15%.

业内人士普遍认为,碧桂园此次降价直接原因是增城4月底的限价令,即新推货楼盘的定价不得高于该盘2010年销售均价的105%0在此新政下,碧桂园发现“只能卖上述价格”.

5月8日,南京句容碧桂园·凤凰城也一次性推出共计4253套房源进行认筹,均价6000元/平方米,约为南京市区房价的一半.

如果说广州碧桂园价格下调,主要因为增城在4月初实施了单盘限价,那么南京如此巨量的房源一次性入市,则是碧桂园今年代表性策略的体现:货量足,快速推,适当让利.

大规模促销推盘引发了利润率下滑争议,碧桂园主席杨国强曾公开表示,最重要的是公司的资金链状况.他认为,公司楼盘定价有吸引力,加上可售量有支持,有能力达到全年目标,由于公司项目集中在二三四线城市,受宏调的影响较一线城市小.他预计下半年将会是公司销售的高峰期.

快速去库存才是王道

碧桂园降价促销的动力,首先来自于资金和财务方面的考虑.

2010-2011年,碧桂园海外发债融资共18.5亿美元(合人民币121.8亿元).

多次发债,是为了2011年到期的可换股债券可能出现的赎回提早做准备,这体现出公司在财务方面的慎重.但这种“借新债还旧债”的模式,饱受外界质疑.

从各家龙头房企去年末的负债情况来看,碧桂园的短期资金压力最大,其货币资金与短期负债之比仅为0.98,意味着其持有的货币资金无法弥补短期负债的缺口,快速销售回款无疑会成为首要目标.

另一方面,令碧桂园大手笔降价推盘的背后,是其低成本土储模式的支撑.

据证券分析师研究,同为大众型地产商,碧桂园的周转率慢于万科、保利等公司.2010年万科存量资产周转率达到0.79倍,保利地产0.74倍,恒大地产在0.8倍以上,碧桂园周转速度维持在0.5倍水平,繁荣期也只有0.6倍.但碧桂园利润率较高,2010年营业利润率为27%.同期万科营业利润率为24%,保利地产为20%.

作为大众化定位房企中的另类,碧桂园一直在努力追求低成本土地上的高附加值.据其测算,万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于其土地成本的50%-60%,恒大地产约为100%-120%,碧桂园则接近200%,其每平方米土地成本仅为465元,但每平方米利润贡献约为900元.

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